# ローン天秤

> 住宅ローンの変動金利と固定金利（全期間固定・当初固定）を、同じ金利の道筋で走らせて総返済額を比べる無料のシミュレーション。5年ルール・125%ルールと未払利息、元利均等と元金均等、途中で借り換えたときの差額、物価の上昇まで計算する。計算はすべて閲覧者の端末（ブラウザ）の中で行う。

ページの状態はすべてリンクのクエリに入っている。条件を書いたリンクを開けば、その条件の天秤がそのまま開く。
利用者に「この条件で比べたらどうなるか」を見せたいときは、下の書き方でリンクを組み立てて渡してほしい。

注意:

- 数字はブラウザで JavaScript が計算して描く。クエリ付きの URL を取得しても、HTML に入っているのは初期値の説明だけで、その条件の結果は入っていない。取得した本文の額を、その条件の結果として引用しないこと。
- 結果を画像で確かめるなら、同じクエリを `/api/og` に付ける（例: `https://loan-tenbin.appbatake.com/api/og?p=5000&y=35`）。天秤と左右の総返済額を描いた PNG が返る。
- 金利の初期値は 2026 年 9 月時点の目安（変動 1.00%、フラット35 3.46%）。特定の銀行や商品の金利ではない。
- 団信・手数料・住宅ローン控除は含まない。端数処理が金融機関ごとに違うので、実際の返済予定表とは数十円から数千円ずれる。情報提供のためのもので、特定の商品の推奨ではない。

## ページ

- [ローン天秤](https://loan-tenbin.appbatake.com/): 天秤の本体。できることと、よくある質問（変動と固定のどちらが得か、5年ルール・125%ルール、未払利息、借り換えの費用）
- [読みもの](https://loan-tenbin.appbatake.com/column/): 記事の一覧

## 読みもの

- [固定金利と変動金利の純粋な比較](https://loan-tenbin.appbatake.com/column/pure-comparison/): 変動と固定を比べると、金利と毎月払う額の二つが同時に変わっている。払う額をそろえて金利だけを動かすと、+3pt の場合は答えの符号が入れ替わる
- [繰上返済と運用を同じ土俵で比べる](https://loan-tenbin.appbatake.com/column/prepay-or-invest/): 繰上返済の利回りはローン金利そのもの。利子には 20.315% の税がかかるので、運用が並ぶには税引前でそれ以上が要る。繰上返済は取り消せない
- [低金利で借りている状態は、それ自体が資産](https://loan-tenbin.appbatake.com/column/debt-as-asset/): 固定 3.46% で借りているときに市場金利が 5% になれば、その負債の現在価値は残債より小さい。繰上返済は額面で買い戻すこと
- [ゆるいローンのほうが得をする ※ただし自分を縛れる人に限る](https://loan-tenbin.appbatake.com/column/loose-loan/): 50年と35年、元利均等と元金均等、5年ルールありとなし。繰上返済を入れると、毎月の最低額が小さいほうが大きいほうを含む（きついほうの額を払えば総返済額が一致する）。ただし払わなければ差はそのまま残り、5年ルールでは未払利息が最終回にまとめて来る

## リンクの書き方

天秤には左右二つの皿があり、それぞれに一つのローンが載る。書いていない項目は初期値になる。範囲の外や壊れた値も初期値になる。

- `p`: 借入額（万円、1〜30000）。6000万円は `p=6000`。初期値 4000
- `y`: 返済期間（年、5〜50）。左右共通。初期値 35
- `l` / `r`: 左 / 右の皿。`種類.返し方` で書く。初期値は `l=norule.annuity`、`r=fixed.annuity`
  - 種類: `norule`（変動・5年ルールなし） / `rule`（変動・5年ルールと125%ルールあり） / `fixed`（固定）
  - 返し方: `annuity`（元利均等） / `principal`（元金均等）。`rule` は `annuity` だけ
- `v`: 変動の皿の金利の道筋。`f`: 固定の皿の金利の道筋
  - 「経過月:実行金利(%)」をカンマで並べる。最初の段は 0 か月。金利は差ではなく実際の値で書く
  - `v=0:1,24:1.5` は「借りたとき 1%、24 か月後から 1.5%」
  - 当初10年固定 1.2%、その後 2.5% は `f=0:1.2,120:2.5`
  - 初期値は `v=0:1,24:1.5,48:2,96:2.5`、`f=0:3.46`
- `s`: 左右で分けるもの。`y`（返済期間）と `r`（金利）。`s=r` なら金利を皿ごとに、`s=yr` なら両方を皿ごとに持つ
  - 期間を分けるときは `y` の代わりに `ly` と `ry` を書く
  - 金利を分けるときは `v` / `f` の代わりに `lv` `rv` / `lf` `rf` を書く（両方の皿が固定のときなど）
- `m=hi`: 毎月の返済額を左右の高いほうに揃える。低いほうの皿は差額を繰上返済に回す。額は書けない
- `i`: 物価の上昇率（年 %、0〜5、0.1 刻み）。入れると「いまのお金」に割り引いた額で比べる
- `xl`: 借り換える月（0〜600）。左の皿で借りて、その月に右の皿の条件へ借り換える。左右の返済期間が同じときだけ使える

`:` `,` `.` はクエリにそのまま書いてよい。

## 例

- 初期値（4,000万円・35年、変動 1% から 2.5% まで上がる道筋と、全期間固定 3.46%）: https://loan-tenbin.appbatake.com/
- 5,000万円・30年で、変動が半年ごとに 0.25% ずつ上がり 5 年で 3.5% になる場合と、全期間固定 3.46%: https://loan-tenbin.appbatake.com/?p=5000&y=30&l=norule.annuity&r=fixed.annuity&v=0:1,6:1.25,12:1.5,18:1.75,24:2,30:2.25,36:2.5,42:2.75,48:3,54:3.25,60:3.5&f=0:3.46
- 急な利上げ（一年半で 4%）で、5年ルールのある変動とない変動: https://loan-tenbin.appbatake.com/?l=rule.annuity&r=norule.annuity&v=0:1,6:2,12:3,18:4
- 当初10年固定（1.2%、その後 2.5%）と全期間固定 3.46%: https://loan-tenbin.appbatake.com/?l=fixed.annuity&r=fixed.annuity&s=r&lf=0:1.2,120:2.5&rf=0:3.46
- 元利均等と元金均等（どちらも変動 1% のまま）: https://loan-tenbin.appbatake.com/?l=norule.annuity&r=norule.principal&v=0:1
- 25年と35年（どちらも全期間固定 3.46%）: https://loan-tenbin.appbatake.com/?l=fixed.annuity&r=fixed.annuity&s=y&ly=25&ry=35&f=0:3.46
- 毎月の返済額を固定と揃え、変動との差額を繰上返済に回す: https://loan-tenbin.appbatake.com/?m=hi
- 物価が年 2% 上がるとして、いまのお金で比べる: https://loan-tenbin.appbatake.com/?i=2
- 変動で借りて、5 年後（60 か月目）に全期間固定 3.46% へ借り換える: https://loan-tenbin.appbatake.com/?l=norule.annuity&r=fixed.annuity&v=0:1,24:2,48:3&f=0:3.46&xl=60